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开发差价-除非购买车位的业主与开发商提前达成了补偿差价协议-成都最新新闻

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邓亚萍吐槽男篮

業內人士表示,從法律角度來講,退差價不合理,但不少業主維權,開發商一般會協商出一個雙方滿意的結果。比如,有的開發商會做退車位處理,業主拿了退款后重買低價車位;也有開發商建議業主重新低價買第二個、甚至是第三個車位,拉低總車位均價,並建議其日後車位漲價后再賣掉;也有開發商會退差價,但這種情況少之又少。

B 樓價難漲車位滯銷迫不得已便宜賣

出現車位降價,大部分原因是車位滯銷,開發商回款壓力大所致。據悉,一個大型小區車位數量上千是常態,全部銷售出去就可收回上億甚至數億資金。

為了去化車位庫存,省城各大樓盤近期開始推出車位打包隨房一起出售的銷售政策。位於濱河體育中心未開盤的某小區,打包車位售房,算下來車位折后價僅需11萬元;地處楊家峪的某名盤,買了高價車位的業主,可以5.5萬元的價格買第二個車位,車位限量供應。置業顧問告訴山西晚報記者,「太原各樓盤車位降價是普遍現象,開發商不會公開對外低價售賣,而是根據情況選個別業主打電話通知可以低價購買。」

C 維權重在有無補償差價協議

無獨有偶,在省城車位降價的開發商不止這一家。位於并州路銅廠回遷小區的業主王先生說:「我們小區車位定價也很高,2018年年初交房的時候機械車位17萬元,平面車位20-21萬元。由於價格太高業主們幾乎沒人買,開發商見狀,於今年下調過一次價格,機械車位14萬元、平面車位17萬元,但就是這樣也沒有業主買車位。到現在我們小區地庫基本還空着,停車業主寥寥無幾,地庫的地面、牆上灰很大,也無人打掃和管理。」

近幾日,太原市南內環街某名盤售樓處內熱鬧非凡,維權業主常常擁擠在此,要求開發商為降價的車位給個合理說法,售樓處掛着維權橫幅的視頻成了地產業主維權自媒體的爆款信息。「今年年初,大部分業主花了22-25萬元買了小區車位。這個價格明顯高於太原車位的市場平均價,但由於地段好,又是高端樓盤,業主們只能被動接受。然而,短短几個月時間,車位價格就跌至10萬出頭,甚至比周邊回遷房小區的車位還便宜,高價買了車位的業主多花了十幾萬元,這實在讓人難以接受。」一位業主如實說。

D 投資車位賺錢?業內人士覺得不靠譜

據悉,太原樓市中,車位也是庫存量最大的產品之一。而車庫的銷售業績也是項目較大的利潤點。「車庫的成本核算比較複雜,但車庫的整體建安成本不高。加上現在買車位,有些銀行還能信用卡分期、無息貸款,對開發商來說銷售車庫總價低、回款快,是回收現金的最好辦法。」業內人士史先生表示。

開發商認為,投資車位是長期投資,而不是短期投資行為。一些購買車位的業主,只要車位賣不出去就認為投資失敗,甚至要退車位,這種行為開發企業是不支持的,首先一般都是能租掉就先租出去,其次能賣的優先考慮賣,至於多久能賣出去則不能保證。畢竟投資是需要時間的,投資不是投機。

在採訪中,山西晚報記者了解到,地面停車位,成本僅為鋪裝費用,包括能夠和綠化相結合的鋪裝材料、人工費,這部分費用可以忽略不計;地下停車位,則主要費用是地下部分的建安成本,一般情況下是4000-5000元/平方米,根據建築類型不同成本不同;架空層車位,則包括地上建安成本和土地成本,一般情況下是2000-3000元/平方米,設備成本是2.2萬元起/車位,以及40元/月的維護成本,這裏不包括人工費用。業主可以根據這個成本粗略估算出車位的價格,再確定是否購買。至於車位的定價,房企通常會結合市場行情、成本和需求量來核算。

還有另一個原因,是車位沒有不動產權。太原市賣車位簽合同都是長期租用協議或者是轉讓協議,並不是售賣協議。車位一般是20年的使用權,超出20年,車位使用權隨房贈送給業主。

從另一方面看,如果簽訂合同過程中存在欺詐、重大誤解、顯失公平等情況,業主是可以提出解除或者變更合同的。如果不存在以上情況、且是雙方自願簽訂的,那麼,合同簽訂之後對雙方都有約束力,不能隨意變更或者解除。

在萬柏林區購置名盤高端商品房的業主賀女士,同樣為車位降價之事憤憤不平。「當時買車位我花了16萬元,前不久聽說開發商為了頂賬付給工程方一批車位,這批車位才賣8萬元一個,價格直接腰斬。去找開發商理論退差價,開發商說頂賬車位位置很偏,我的車位貴是因為位置特別好。這件事最後只好不了了之。」

在省城車位的銷售價格在15至30萬元,降價后的差價卻高達10萬元。那麼車位的成本和定價是如何來的呢?

對此,山西艾倫律師事務所律師田源表示,針對小區車位短時間內大幅下調價格的情況,業主可與開發商協商解決,一般按照合同約定處理。

A 成交不熱多樓盤推出低價車位促銷售

一位業主算了一筆賬:「業主20萬元買一個車位,使用20年,平均每個月需要833元,再加上管理費,每個月養車位的成本是近千元。而現在太原市租車位的行情是每月300-600元不等,即使在繁華地段寫字樓,車位包月也不過千元。所以買車位不如租車位。」走訪調查時,大多數剛需盤車位去庫存化低,高端樓盤車位銷售明顯好於其他樓盤。

如果購置車位后發現大幅降價,業主是否能有效維權呢?

還需要注意的是,人防車位屬於一種比較特殊的車位,人防車位的使用原則是誰投資誰使用,如果是開發商投資的,平時可以作為車位使用,但是不能買賣;而對於小區共同部分的車位,產權歸全體業主所有,開發商無權要求業主因使用這部分車位而繳費。

上周,山西晚報記者實地走訪了太原市眾多車位開售的樓盤,發現由於住宅成交走淡,也帶來車位滯銷的局面。某項目負責人告訴山西晚報記者:「車位都是按照房子1:1比例配套建設。房子賣不了,車位會更賣不了,為了回款有的開發商選擇降價,有的選擇出租。」

原標題:樓市走淡車位降價 投資車位真能賺錢?

如果決定要長期投資車位,業主還需要把關自己購買的車位屬於什麼性質。一般來說,購買的車位有三種,第一種車位性質屬於普通車位,可以辦理車位產權證,但是開發商不願意把車位賣掉,而是自持資產,因而只是轉讓了車位使用權;第二種車位性質屬於人防車位或機械車位,開發商無權銷售,只能讓渡使用權,簽訂使用權協議;第三種開發商把業主公攤的小區面積劃成車位租給了業主,開發商事實上無權銷售車位也無權的士位,使用權協議是無效的。

有不少業主認為,目前太原市各樓盤車位都在降價便宜處理,是不是可以囤一些用作投資?業內人士表示,應趁早打消投資車位這個念頭。

近日,太原某小區業主因為「車位降價一半」的集體維權事件廣受關注。10萬元上下的車位差價就此蒸發,令曾高價買到車位的業主們難以接受。而由此也引發了公眾對投資車位的一系列疑問:小區車位的成本及定價有何標準?投資車位能否賺錢?車位降價業主能否維權?為此,山西晚報記者對省城樓盤進行了實地探訪——

史先生說,第四季度是開發商追回款的重要階段,這也是房企近期降價、打包出售車位的原因。從國家監管層面以及開發商決策層來看,調控大環境要求商品房不論是住宅、商業都要價格平穩,不能大漲也不能大跌。今年市場活躍度過低,住宅和商業銷售業績不佳,此時開發商需要快速回籠資金,但是住宅價格又要保持穩定,住宅降價帶來的負面效應更是房企難以承受之重,所以只能拿出車位來打折促銷。此前很多樓盤車位因為價格高滯銷嚴重,現在促銷的也是之前購房者選剩的車位。這些車位空置着就等於錢擺在那裡拿不回來,不如打折快速出貨。

有三種辦法可以核實車位性質:首先,業主可以核實這個項目建設工程規劃許可證的附件附圖,尤其是附圖上往往有相關的圖示,或者在經濟技術指標中有記錄;其次,可以看預售許可證,在預售許可證中有預售的範圍,如果預售範圍內沒有,往往就不是可以出售的車位;第三,可以看小區的竣工面積實測報告,看一下車位是屬於私有、公攤還是人防。

在遭遇車位降價事件后,大多數業主都在第一時間聯繫了置業顧問。但得到的答覆大同小異:車位降價屬於市場行為,開發商不承擔責任。隨後,山西晚報記者聯繫了多個涉及車位降價的開發商,他們都不願多回應此事,並表示:「一個業主一個訴求,不可能面面俱到全部滿足,最終可能會做退車位處理。」還有開發商表示,開發商暫時無法滿足部分業主提出的退返差價的要求,這是市場行為,太原多家開發商和房地產公司都有類似促銷活動。還有開發商表示,業主可以再買一個甚至兩個低價車位,以此來作為補償。

山西晚報記者獲悉,之前很多小區都有業主投資車位、炒車位,暫不提投資的車位現在貶值,本錢拿不回來,且難賣難租。更何況有些新區的樓盤入住率偏低,大量車位空置着,別說轉手賣掉了,出租估計都是個大難題。

「能賣出去的車位通常位置不錯。這些車位位於單元門口,而其他位置的車位都無人問津」置業顧問表示,在業主看來,車庫內的大部分車位位置一般,這也是車位滯銷的原因。

大部分情況下,小區車位等房屋買賣合同是當事人自願訂立的,開發商與購買車位業主通過協商,自願達成買賣合同,不違反法律、法規規定,也未損害第三人利益。因此,協議一旦達成,開發商即有義務履行該協議,購房人也有權利要求開發商依據協議約定履行義務。對於價格下跌情況,除非購買車位的業主與開發商提前達成了補償差價協議,否則無權要求開發商退還差價。

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